Vergütung
Was kostet eine Verwaltung – und wovon hängt das ab?
Für die Immobilienverwaltung gibt es keine gesetzliche Gebührenordnung. Die Vergütung wird frei vereinbart. Deshalb lässt sich kein allgemeingültiger Preis nennen – wohl aber erklären, welche Faktoren den Preis bestimmen und wie man Angebote sinnvoll vergleicht.
Auf dieser Seite stehen bewusst keine konkreten Euro-Beträge. Vergütungen unterscheiden sich stark nach Region, Objektgröße und Leistungsumfang und ändern sich laufend. Eine erfundene Zahl wäre für die Praxis wertlos. Ein belastbarer Preis ergibt sich immer aus einem konkreten Angebot zu einem konkreten Objekt.
Abrechnungsmodelle
So wird üblicherweise abgerechnet
Je nach Verwaltungsform haben sich unterschiedliche Modelle eingebürgert. Sie sind nicht vorgeschrieben, aber weit verbreitet.
| Verwaltungsform | Verbreitetes Modell | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|
| WEG-Verwaltung | Betrag je Einheit und Monat, getragen von der Gemeinschaft | Zählen Stellplätze, Keller oder Gewerbeeinheiten als eigene Einheit mit? |
| Mietverwaltung | Anteil der Nettomiete oder Betrag je Einheit und Monat | Bei Anteilsmodellen: Basis genau definieren – Nettokaltmiete oder Sollmiete? |
| Mietsonderverwaltung (MSV) | Pauschale je betreuter Wohnung | Ist die Betriebskostenabrechnung für den Mieter enthalten? |
| Sonderleistungen | Einzelabrechnung nach Aufwand oder Festpreis | Liste der Sonderleistungen und deren Preise vor Vertragsschluss verlangen |
Erhebungen des Branchenverbands der Immobilienverwalter zeigen zwei stabile Muster: Die Vergütung je Einheit sinkt tendenziell, je größer die Wohnungseigentümergemeinschaft ist, und in Großstädten und großstädtisch geprägten Räumen sind höhere Vergütungen erzielbar als im ländlichen Raum. Der Unterschied zwischen Stadt und Land fällt bei kleinen Gemeinschaften am deutlichsten aus.
Quelle: Branchenbarometer der Immobilienverwalter (DDIV/VDIV), zusammenfassende Darstellung – abgerufen im August 2026. Die genannten Muster sind Tendenzaussagen, keine Preisangaben.
Preisfaktoren
Was den Aufwand nach oben oder unten treibt
Ein Angebot lässt sich nur bewerten, wenn man weiß, welche Merkmale des Objekts den Aufwand bestimmen. Diese Punkte machen in der Praxis den größten Unterschied:
Anzahl der Einheiten
Je mehr Einheiten, desto stärker verteilen sich fixe Aufgaben wie Versammlung, Jahresabrechnung und Buchhaltung. Kleine Gemeinschaften sind pro Einheit meist teurer.
Zustand und Baujahr
Ein saniertes Objekt mit gepflegter Technik verursacht weniger Abstimmung als ein Altbau mit laufenden Schäden oder anstehender Großsanierung.
Technische Ausstattung
Aufzug, Tiefgarage, Zentralheizung, Lüftungsanlagen, Photovoltaik oder Ladeinfrastruktur bedeuten zusätzliche Wartungsverträge und Prüfpflichten.
Nutzungsmischung
Gewerbeeinheiten im Haus, Ferienvermietung oder viele Kapitalanleger erhöhen den Abstimmungsbedarf gegenüber einer reinen Selbstnutzergemeinschaft.
Lage und Anfahrt
Regionale Marktniveaus unterscheiden sich, und Objekte weit außerhalb des Verwaltungsgebiets verursachen zusätzlichen Zeitaufwand.
Vorgeschichte
Offene Rechtsstreitigkeiten, fehlende Unterlagen, unvollständige Beschlusssammlungen oder Rückstände aus Vorjahren erhöhen den Einarbeitungsaufwand erheblich.
Weitere Themenangebote
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Grund- und Sonderleistung
Wo die Rechnung am Ende größer wird
Viele Verträge unterscheiden zwischen einer Grundvergütung für das laufende Geschäft und gesondert vergüteten Leistungen. Genau hier entstehen die Unterschiede zwischen einem scheinbar günstigen und einem tatsächlich günstigen Angebot. Häufig gesondert berechnet werden zum Beispiel:
- Betreuung größerer Bau- und Sanierungsmaßnahmen
- zusätzliche oder außerordentliche Eigentümerversammlungen
- Mahnverfahren und gerichtliche Verfahren einschließlich Begleitung
- Erstellung von Bescheinigungen und Nachweisen für einzelne Eigentümer
- Abwicklung von Versicherungsschäden über einen bestimmten Umfang hinaus
- Aufwand bei Eigentümerwechsel oder Mieterwechsel
- zusätzliche Objektbegehungen über die vereinbarte Zahl hinaus
Angebote lassen sich nur vergleichen, wenn dieselbe Leistung dahintersteht. Sinnvoll ist deshalb eine eigene Liste der eigenen Anforderungen, die alle Anbieter bepreisen sollen – inklusive der Frage, wie viele Objektbegehungen und wie viele Versammlungen pro Jahr in der Grundvergütung enthalten sind.
Wer trägt die Kosten
Umlage auf Mieter: was geht und was nicht
Bei Wohnraum sind die Kosten der Verwaltung nicht auf Mieter umlagefähig. § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung nimmt Verwaltungskosten ausdrücklich aus dem Kreis der Betriebskosten aus; der Katalog der umlagefähigen Betriebskosten in § 2 BetrKV ist abschließend. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hilft auch eine vertraglich vereinbarte Verwaltungskostenpauschale im Wohnraummietvertrag nicht weiter.
Quellen: § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV sowie Darstellungen der BGH-Rechtsprechung in der immobilienwirtschaftlichen Fachliteratur, abgerufen im August 2026.
Bei Gewerbemietverträgen bestehen weitergehende vertragliche Spielräume. In der Wohnungseigentümergemeinschaft trägt die Gemeinschaft die Verwaltervergütung; sie wird über den Wirtschaftsplan und das Hausgeld verteilt.
Für vermietende Eigentümer sind Verwaltungskosten regelmäßig im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, ist eine steuerliche Frage und gehört in die Hände einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters.
Einordnung
Warum der niedrigste Preis selten der beste ist
Eine Verwaltung, die dauerhaft unter Aufwand kalkuliert, muss irgendwo sparen – meist an Erreichbarkeit, Objektbegehungen und Sorgfalt bei der Abrechnung. Die Folgekosten tauchen dann an anderer Stelle wieder auf.
- Eine verspätete Betriebskostenabrechnung kann Nachforderungen ganz entfallen lassen.
- Übersehene Wartungs- und Prüffristen können zu Haftungsfragen und Nachrüstkosten führen.
- Aufgeschobene Instandhaltung wird bei späterer Ausführung in der Regel teurer.
- Unklare Beschlüsse und lückenhafte Protokolle erzeugen Streit und Anwaltskosten.
Sinnvoller als die Frage „Wer ist am günstigsten?“ ist deshalb die Frage „Wer erbringt die Leistung, die dieses Objekt braucht – zu einem Preis, der dauerhaft trägt?“ Wie man das prüft, steht unter Auswahl und Wechsel.
Sonderfall im Mietrecht
MSV – die Mietsonderverwaltung
Viele Eigentümer besitzen eine einzelne vermietete Wohnung in einem Haus, das bereits von einer WEG-Verwaltung betreut wird. Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das gemeinschaftliche Eigentum – nicht um das Mietverhältnis in dieser einen Wohnung. Genau diese Lücke schließt die Mietsonderverwaltung (MSV).
Die MSV übernimmt für den einzelnen Eigentümer die mietrechtliche Seite: Mieterkommunikation, Mietzahlungen im Blick behalten, Betriebskostenabrechnung für den Mieter, Wohnungsübergaben und die Abstimmung mit der WEG-Verwaltung. Für Kapitalanleger mit einer oder wenigen Einheiten ist das häufig der Punkt, an dem aus einer Immobilie wieder eine ruhige Geldanlage wird.
Wichtig zur Begrifflichkeit: MSV steht für Mietsonderverwaltung. Die Abkürzung SEV (Sondereigentumsverwaltung) wird in der Praxis häufig danebengestellt, meint aber eine eigene Vertragskonstellation. Beide Begriffe sollten nicht vermischt werden – wer eine Leistung beauftragt, sollte sich den konkreten Leistungsumfang schriftlich beschreiben lassen.
Domainangebot
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Die Domain house-manager.de kann gekauft oder flexibel gemietet werden. Der Name verbindet einen international verständlichen Begriff mit der deutschen Endung und lässt das Thema Immobilien- und Objektmanagement sofort erkennen. Das macht ihn zu einem möglichen digitalen Standort für eine Hausverwaltung, ein Portal, eine Software, eine Kampagne oder ein Informationsangebot.
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Interessenten sollten vor dem Kauf oder der Nutzung selbst prüfen, ob die geplante Verwendung rechtlich, namensrechtlich und markenrechtlich möglich ist.
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Passende Angebote rund um die Objektbetreuung
- Sänger Hausverwaltung Hausverwaltung für Miet- und Wohnungseigentum – Ansprechpartner für Eigentümer, die die laufende Betreuung abgeben möchten.
- Tagesrapport.de Digitale Tagesberichte und Baustellendokumentation – für alle, die Arbeiten am Objekt nachvollziehbar festhalten wollen.
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Die Anbieter werden hier als thematisch passende Angebote genannt. Leistungsumfang, Konditionen und Verfügbarkeit erfahren Sie direkt beim jeweiligen Anbieter.